전세사기피해 예방 꼭 기억해야될 7가지 대처방안

국내 전세사기피해는 22년부터 알려져 왔으며 공론화된 23년 전세사기피해가 첫 인정되었는데요 정말 심각한 수준으로 전세 세입자분들의 피해가 큰 상황입니다. 하여 본문에서는 전세계약 시 전세사기를 막을 수 있는 대처방안 7가지를 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

전세사기피해 예방 꼭 기억해야될 7가지 대처방안

 

전세사기피해 예방 7가지

온 국민에게 좌절감을 줬던 전세사기피해는 아무리 꼼꼼히 계약내용을 확인해도 상대방을 속일마음이라면 그 어떤 분들이라도 속을 수밖에 없는데요 그래서 전세계약하기 전 미리 이것만은 꼭 알고 전세계약을 진행하시는 게 좋을듯하여 조금이나마 관련 내용을 작성해 보겠습니다.

 

전세사기예방은 총 7가지로 설명하고 있으니 참고하세요.

 

＊용어 설명

- 임대인 : 집을 소유하고 있고 나에게 보증금을 받고 집을 빌려주는 사람

- 세입자 : 임대차계약을 통해 임대인의 집에 들어가 사는 사람

 

- 임대차 계약 : 임대인 (=소유주=집주인)과 세입자(=임차인=나) 사이의 전월세 계약 / 함께 정한 계약내용에 따라 임대인은 내게 집을 빌려주고 나는 보증금을 계약기간 동안 맡기며 임대인과 세입자 간의 계약 절차를 공인중개사가 모두 주관합니다.

 

 

1. 집고를 때(깡통전세)

깡통전세 사기

 

깡통주택이란? 임대인과 전세계약을 맺고 생활하던 중 임대인의 집이 경매로 넘어갔을 때 내 보증금을 돌려받지 못하는 것을 말하는데요 즉 위 이미지처럼 매매가격이 세입자의 보증금과 은행 빚으로 되어있으면 사실상 임대인의 몫이 거의 없는 주택을 우리는 깡통주택이라고 합니다.

 

깡통전세 또는 일반전세 예시

 

둘의 비교했을 때 어떤가요? 집값 5억 원에 주택 A는 임대인의 대출금 2억 원과 세입자의 보증금 2억 원 이것만 하더라도 벌써 집값의 절반 이상의 4억 원인데요 집값의 80%를 임대인의 돈이 아닌 타인의 돈으로 마련한 주택이 깡통주택입니다.

 

반면 주택 B는 집값 5억 원의 임대인의 대출금 5천만 원 그리고 세입자 보증금 2억 원 합이 2억 5천만 원인데요 집값의 50% 즉 임대인이 주택을 마련할 때 타인의 돈을 집값의 50%로 구입한 주택을 일반 주택입니다.

 

그러면 깡통전세 사기를 당하지 않으려면 어떻게 해야 할까요? 결론은 다음과 같습니다.

 

깡통전세 예방법

＊첫 번째 : 국토교통부 실거래가 공개시스템 및 KB부동산 등에서 집값 시세 확인 (※ 국토부교통부 실거래가 조회방법 참고)

 

국토부(네이버) 아파트 실거래가(등기부등본) 조회방법 3가지

 

＊두 번째 : 임대인의 경제력을 믿지 마세요!!

- 공인중개사 또는 임대인 본인이 경제력을 말하며 당연히 세입자의 보증금을 돌려드리겠다는 말은 정말 위험한 말이니 꼭 기억해야 하며 만약 지속적으로 임대인의 경제력을 과시한다면 믿고 거르는 것이 좋겠습니다.

 

＊세 번째 : 전세반환보증보험 보증료 가입 가능여부 확인

- 세입자분들께서는 전세계약 시 꼭 가입해둬야 할 것이 있는데요 그건 바로 "전세보증금반환 보증료"입니다. 전세보증금반환 보증료의 관련 내용은 해당글에서 자세히 설명하고 있으니 참고해 보세요.

 

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2. 임대인 확인

가짜 임대인 확인

 

세입자가 임대인과 계약 체결을 하는 과정에서 실제 임대인이 아닌 명의 도용하여 가짜 임대인이 세입자와 계약 체결을 하는 경우를 말하는데요 이는 실제 임대인 대신하여 계약하는 과정으로 특별히 조심해야 하는 경우입니다.

 

＊임대인을 대신하여 대리인이 왔을 때

1. 실제 임대인을 확인하는 방법은 임대인의 신분증만으로 확인하면 안 되는데요 특히 대리인이 나왔을 때 더 알아봐야 합니다. 예를 들어 임대인 위임장에 찍힌 인감도장과 인감증명서를 확인하는 방법이 있으니 꼭 참고하세요.

 

2. 임대인과 직접 통화하여 관련 내용을 녹음하는 것을 추천해 드립니다.

 

3. 마지막 모든 관련 내용을 확인하셨다면 세입자의 보증금 입금은 임대인 본인 명의 계좌로 지급하는 것을 원칙으로 하며 만약 임대인의 요청에 의해 대리인 계좌로 보증금 입금 시 계약 내용에 꼭 추가하는 것을 잊지 마세요.

 

가짜 임대인 확인 방법

 

가짜 임대인 확인 절차는 꼭 필요하니 계약 시 대리인이 나왔다면 꼭 확인하신 다음 진행하시는 걸 추천해 드리며 "신탁회사의 동의 없는 계약" 또한 중요한 내용이니 관련 내용은 해당 사이트에서 확인 부탁드립니다.

 

 

관련 내용 바로가기 >

(신탁회사 동의 없는 계약 내용 확인 안내)

 

 

3. 계약서 작성

계약서 작성할 때 중요 사항

 

계약서 작성할 때 임대인과 공인중개사 그리고 세입자가 모여 계약하는 것이 원칙인데요 일부 공인중개사 관행으로 임대인이 참석하지 않은 상태에서 공인중개사가 임대인 대리인을 자처하면서 세입자와 계약 진행을 하는 것을 말합니다.

 

표면상으로 아무 문제없어 보이지만 일부 공인중개사가 임대인과 세입자 모두를 속여 본인 이득을 챙기는 일이 발생하게 되는데요 예를 들어 세입자에게는 보증금 1억 원으로 계약한 다음 임대인에게는 1천만 원으로 계약 진행했다는 거짓말을 하여 9천만 원의 차액을 챙기는 상황들이 종종 발생합니다.

 

따라서 이런 일들을 미리 예방하기 위해서는 다음과 같이 진행하시는 걸 추천해 드립니다.

 

1. 등록된 공인중개사와 거래

및

부동산 공제증서 받기

1_등록된 공인중개사와 거래 및 부동산 공제증서 받기

 

2. 국가공간정보포털 사이트

국가공간정보포털

 

3. 부동산중개업 조회해 보기

부동산중개업조회

 

 

지금 조회해 보기 >

(부동산 중개업 조회 안내)

 

 

위 "국가공간정보포털"에서 "부동산중개업 조회"를 하는 이유는 일부 부동산에서 등록증 또는 자격증을 빌려 운영하는 곳이 종종 있는데요 이 때문에 먼저 확인해 보신 다음 조회했을 시 부동산에 등록된 명의와 조회했을 때 나오는 명의가 일치하면 계약 진행을 하셔도 됩니다.

 

그 외 "선순위 임차보증금 및 근저당 허위 고지"란 내용도 있으니 관련 내용은 해당 글에서 참고해 보세요.

 

 

관련 내용 바로가기 >

(선순위 임차보증금 및 근저당 허위 고지 안내)

 

 

4. 계약 직후(중요)

나의 전입신고 대 임대인 변경과 대출

 

세입자는 임대인과 계약 및 전입신고 후 다음 날 0시부터 "대항력" 즉 세입자를 보호하는 법 효력이 발생하는데요 이때 임대인이 세입자의 대항력을 갖추기 전 당일 대출 또는 임대인 변경 그리고 근저당권까지 설정 진행하면 아직 세입자의 대항력이 생기기 전이므로 임대인의 법 효력이 발생하게 됩니다.

 

이런 상황은 전세사기피해로 이어지는데요 법의 맹점을 임대인이 교묘하게 이용하는 것입니다. 또한 임대인이 근저당권 설정까지 마친다면 추후 집이 경매로 넘어가 은행 및 여러 사람들에게 우선권을 다투게 된다면 세입자의 보증금은 그들 순위보다 밀려날 수 있는데요 하여 이런 임대인과 계약은 무엇보다 중요합니다.

 

다음은 계약 당일 임대인과 계약하는 방식으로 전세계약 시 참고해 보세요.

 

＊첫 번째 등기부등본 확인

- 세입자는 계약 당일 무엇보다 중요한 계약할 집의 "등기부등본"을 미리 확인해 보는 건데요 만약 등기부등본에 임대인 관련 내용이 변경 접수되었다면 등기부등본에 '신청사건 처리 중'으로 나오기 때문에 그때 세입자는 임대인에게 잔금을 지급하지 마시고 등기부등본을 꼭 확인해 보셔야 됩니다.

 

- 이러한 과정 없이 임대인과 계약 후 이사당일 또는 전입신고 하기 전까지 등기부등본 확인은 꼭 해보시는 걸 추천해 드립니다.

 

국토부(네이버) 아파트 실거래가(등기부등본) 조회방법 3가지

 

＊두 번째 계약서 특약사항

- 세입자는 임대인과 계약 체결 당일 계약서에 특약사항 넣는 것을 추천해 드리는데요 이는 임대인의 대출 소유권 변경 그리고 근저당권 설정 등의 행위를 세입자의 '대항력'이 생기는 다음 날까지 실행하지 않는다는 특약사항을 꼭 추가해 주세요.

 

＊세 번째 전세권 설정

- 일반 전세계약은 세입자가 임대인과 전세계약 시 집만 임대하는 것으로 계약을 맺었지만 "전세권 설정"은 임대인의 집 그러니까 임대인의 집 권리까지 '세입자'가 차지한다라고 생각하시면 되겠습니다.

 

위 내용은 정말 중요한 내용이니 관련 내용을 참고해 보세요.

 

 

관련 내용 바로가기 >

(전세권 설정등기의 개념 안내)

 

 

5. 입주한 이후

입주 후 대처 미납국세 및 임금채권 우선 변제

 

세입자분들께서 임대인과 계약 체결 후 임대인의 주택에 입주하여 생활하던 중 집이 경매로 넘어갈 경우가 종종 있는데요 경매에 넘어가면 앞서 4번 계약 직후에서도 설명했지만 경매로 나온 집을 경매가로 넘겨 1순위부터 계산한 다음 세입자 여러분의 순위임에도 불구하고 보증금을 돌려받지 못할 경우가 있습니다.

 

이때 임대인의 국세체납 또는 임금체불을 의심해봐야 하는데요 국세와 임금을 먼저 돌려주게 되고 그다음 남은 금액이 있다면 세입자 여러분들에게 보증금으로 돌려드리는 것입니다.

 

이게 정말 어려운 일인데요 임대인이 국세체납을 했는지 또는 일을 시킨 노동자분들에게 임금은 제대로 지불했는지 세입자로서 정말 알기 쉬운 일이 아닙니다. 하여 임대인의 국세체납 또는 임금체불 같은 경우를 미리 확인해 볼 수 있는 방법이 있으니 참고해 보세요.

 

＊첫 번째 미납국세 열람제도 활용

- 미납국세 열람제도는 23. 04월부터 세입자를 보호하기 위해 임대인 동의 없이 미납한 국세를 열람할 수 있게 되었는데요 열람방식은 "온라인으로 신청"하여 "세무서"를 통해 열람하는 방식으로 임대인의 미납국세를 열람할 수 있습니다.

 

※홈택스 미납국세 열람 신청 방법

홈택스 미납국세 열람방법

 

 

지금 신청하기 >

(홈택스 미납국세 열람 신청 안내)

 

 

1. [홈택스] 사이트 방문

2. [홈택스] 로그인

3. [국세증명/사업자등록/세금 관련 신청. 신고] 선택

4. [세금 관련 신청/신고 공통분야] 선택

5. [체납 관련 신청] 선택

6. [미납국세등 열람신청]

 

＊두 번째 사회보험 완납증명서 또는 납세증명서 확인

- 사회보험 완납증명서 또는 납세증명서 확인은 임금체불은 아니지만 임대인의 임금체불 위험을 알 수 있는데요 이 경우 임대인의 동의가 필요할 수 있습니다.

 

※ 사회보험 완납증명서 확인

사회보험완납증명서 확인

 

 

지금 확인하기 >

(국민건강보험 사회보장 완납증명서 확인 안내)

 

 

1. [국민건강보험] 사이트 방문

2. [제증명발급] 선택

3. [완납증명서] 선택

4. [공인인증서] 로그인

5. [사회보험 완납증명서 신청]

 

＊세 번째 등기부등본 확인

- 등기부등본에는 다양한 내용이 있는데요 그중에 '압류' 또는 '가압류'등의 내용이 있습니다. 이는 임금체불 또는 대출 등의 내용일 수 있으니 등기부등본 확인 시 이러한 내용이 있으면 절대 피하시는 것이 좋겠습니다.

 

국토부(네이버) 아파트 실거래가(등기부등본) 조회방법 3가지

 

＊네 번째 전세보증금반환보증 가입 하기

- 전세보증금반환보증의 대한 내용은 해당글에서 자세히 설명하고 있으니 관련 내용을 참고해 보세요.

 

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그 외 임대인이 세입자에게 "전출신고"를 강요할 때 있는데요 임대인의 전세사기로 의심될 수 있는 부분입니다.

 

예를 들어 임대인이 세입자에게 전출신고를 하게 한 다음 대출 및 주택 등을 다른 임대인에게 팔게 되면 세입자의 경우 '대항력' 효력은 사라지게 되는데요 이때 새로운 임대인이 어떤 행동할지 알 수 없어 세입자에게 매우 불리한 입장입니다.

 

하여 임대인의 주택에 거주하는 중 임대인의 사정에 의해 잠시 전출신고한 뒤 다시 전입신고를 부탁한다면 세입자분들께서는 거절해야 되는 걸 잊지 마세요.

 

6. 계약기간 끝난 후

계약기간이 끝난 후 임대인이 세입자에게 보증금을 돌려주지 않을 때 다음과 같은 방법을 이용해 보세요.

 

＊첫 번째 내용증명 보내기

- 내용증명이란 내용을 한 번쯤 들어보셨을 텐데요 내용증명을 임대인게 우편으로 보내게 되면 서류가 전달된 내용과 서류에 적시된 내용이 증명되기 때문에 추후 임대인과 법적인 공방이 있을 시 세입자의 증거로 작용할 수 있습니다.

 

＊임차권등기명령 신청

- 세입자가 임대인에게 보증금을 받지 못한 상황에 다른 집으로 이사할 경우 "임차권등기명령"신청을 완료했다면 세입자의 대항력이 유지되어 추후 대비할 수 있게 됩니다.

 

 

지금 다운로드 >

(임차권등기명령 신청양식 다운로드 안내)

 

지금 다운로드 >

(주택임차권+등기신청+접수 양식 다운로드 안내)

 

 

위 두 가지 양식은 한글 확장자(hwp)로 작성되어 있으며 여러분의 PC에 한글 오피스가 설치되어있지 않으시면 열리지 않으니 해당글을 참고하여 한글 오피스를 설치한 다음 이용하시는 걸 권장해 드립니다.

 

한컴 오피스 한글 2020 | 2024 정식 버전 무료 다운로드 설치방법

 

＊세 번째 지급명령 신청

- 지급명령 신청은 임대인과 세입자가 전세금 반환 소송으로 들어가기 전 최후의 수단으로 전세금 반환 소송에 비해 상대적으로 소요 기간이 짧아서 지급 결정 확정까지 한 달 안에 가능합니다. 또한 소요 비용 역시 적기 때문에 세입자분들의 경제적으로도 매우 유리하게 작용되니 참고해 보세요.

 

7. 명의도용 또는 보증보험 사기

＊명의도용 대출 사기

명의도용 대출 사기 예방법

 

- 명의도용 대출 사기는 말 그대로 명의도용인데요 정부에서 지원하는 대출 상품 중 전세계약서를 내고 대출 신청하면 신용등급이 낮아도 대출받을 수 있는 것을 이용하여 급전이 필요한 분들에게 접근해 가짜 전세계약서로 대출받은 후 가로챈 사건이 있었습니다.

 

그 밖에 임대인이 세입자에게 명의를 빌려 몰래 대출받은 사건도 종종 일어나는데요 이는 명백히 명의도용으로 세입자분들께서는 어떠한 경우라도 타인에게 명의를 빌려줘서는 절대 안 되며 급전이 필요한 경우 정부 지원 대출을 알아보시면 여러분들에게 맞는 대출 상품이 있으니 꼭 참고 부탁드립니다.

 

＊전세보증 사기

전세보증 사기 예방법

 

- 전세보증금을 반환할 형편이 안 되는 사람에게 소유권을 넘기고 세입자는 전세금안심대출보증에 가입하여 최대한도로 전세대출을 받는데요 전세계약이 종료되면 임대인은 파산 신청을 하는 등의 방식으로 보증금을 반환하지 않고 세입자는 주택도시보증공사에게 보증금 반환 요청을 하게됩니다.

 

이러한 상황은 중개인이 임대인 또는 세입자에게 접근하여 명의를 빌려 도용한 사례로 누군가 그 어떤 대가를 지급할 테니 명의를 빌려달라고 하면 단호하게 거절하는 것이 피해 예방에 좋으니 참고 바랍니다.

 

 

위 전세사기피해 대처방안 7가지는 정말 세입자가 임대인과 계약 시 필요한 내용만 작성했는데요 다소 내용이 길어져 어려울 수 있지만 한 가지씩 살펴보시면 모두 이해되는 내용일 거 생각됩니다.

 

전세사기피해가 계속 늘어나고 있는 반면 이에 필요한 대책도 마련되었지만 아직도 피해는 계속 나오고 있습니다. 하여 무엇보다 중요한 건 세입자분들께서 지켜야 할 사항과 체크해야 될 사항 그리고 계약 시 중요한 특약내용을 계약서에 추가하여 전세사기피해로부터 예방해 보시길 바랍니다.

 

또한 등기부등본 열람과 부동산 실거래가 그리고 사회보장 완납등을 꼭 체크하시고 세입자 여러분의 대항력을 지키셨으면 좋겠습니다.

 

 

 

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